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政策引導扶持 物業服務或加速崛起(受益概念股)

2019-7-4 07:28| 發布者: adminpxl| 查看: 1286| 評論: 0

摘要:   住建部近日在政策吹風會上表示,下一步將積極創新城鎮老舊小區改造投融資機制,包括探索金融以可持續方式加大支持力度,運用市場化方式吸引社會力量參與等,推動建立小區后續長效管理機制。結合年初住建部的規劃 ...
  住建部近日在政策吹風會上表示,下一步將積極創新城鎮老舊小區改造投融資機制,包括探索金融以可持續方式加大支持力度,運用市場化方式吸引社會力量參與等,推動建立小區后續長效管理機制。結合年初住建部的規劃,《物業服務導則》有望制定出臺,將規范房屋共用部位管理、共用設施設備運行養護、公共秩序維護等服務行為,不斷提高物業服務水平。

  所謂老舊小區,是指始建于上世紀80年代后期,國家開始進行綜合性房地產開發以前建成的普通住宅小區。這些小區由于缺乏物業和配套生活服務設施,普遍面臨停車難、設施落后、環境臟亂差等問題,直接影響到居民的居住感受。目前,一些城市正在積極推進老舊小區整治,試點在老舊小區中引入物業管理。

  傳統的住房開發時代已經過去,從增量邁向存量市場的過程中,隨之而來的是運營配套服務、存量資產價值再造等物業服務的大勢崛起。自2014年彩生活在香港上市以來,碧桂園、中海、保利等大型房企紛紛瞄準中國房地產后市場的巨大潛力,相繼分拆旗下物業服務資產向“輕資產”運營模式轉型。

  有機構基于相對保守的測算,即使不考慮未來物業管理的提價,僅依靠住宅及商業、辦公面積的自然增長,預計2021年國內物業服務市場規模將達到9481億元,2030年將達到1.35萬億元,相比當前行業規模存在兩倍以上的成長空間。近期彩生活迎來一輪明顯升勢,半個月漲幅超25%,可關注A股從事物業管理上市公司南都物業、中航善達。

【2018-09-10】南都物業(603506)橫向擴規模 縱向延產業 A股物業第一股步伐穩健
    物業管理行業:規模不斷提升,強者恒強
    城鎮化的持續深入和物業管理滲透率的提升將持續拓展物業管理面積,目前物業管理面積已達195億㎡,未來五年預計繼續增加50億㎡,行業規模將持續擴大。從競爭格局來看,行業集中度不斷提升,物業百強的總收入從2010年的198.6億增加到2016年的627.8億。頭部企業利用成熟規范的管理模式,通過背靠地產公司或者并購等方式快速擴充管理項目,堅持規模化經營,行業出現"強者恒強"的局面,2017年物業百強市場份額達到32.42%。從發展模式看,物業服務行業發展模式有望完成由成本中心到服務中心再到流量中心的轉變,未來有望成為流量平臺,加載多元服務項目,創造新的增長點。
    拓展非住宅物業管理業務、加速全國地域擴張,橫向拓展規模
    公司作為獨立第三方物業,一方面,公司突破大多物業公司依靠房地產開發公司提供住宅業務管理項目的模式,大力拓展非住宅物業管理業務,與銀泰集團、阿里巴巴等大型公司達成合作關系。2014年公司非住宅項目營收總計為3135萬元,2016年增長到7121萬元,2017年上半年就達到7345萬元,在包干制物業管理服務項目營收中占比接近50%,也依靠商業、辦公等物業管理項目提升毛利率水平。另一方面,公司通過自身擴張和并購等方式進軍全國市場,2017年公司浙江省以外地區的收入占比接近25%,在十余個省市進行業務拓展。在地域和業務同時拓展的策略下,截至2018年6月30日,公司累計總簽約項目392個,總簽約面積4994.96萬平方米。
    提供多元增值服務、切入公寓租賃業務,縱向延伸產業鏈
    除了傳統物業管理服務,公司還提供家政服務、公共收益、泊位費、維修費、酒店管理、房產中介服務、APP 服務等業務。增值業務營收增長迅速,僅2018上半年營收就達到4695.61萬元,增速達到82.46%。增值業務基本利用基礎業務的工作人員,成本低,2018年上半年毛利率達到68.98%,遠高于傳統物業管理項目和其他服務,增厚公司的利潤空間。公司同時嘗試用移動互聯網技術建設社區O2O,建設推進已有成效,目前公司主要APP已有15.72萬次的下載量。與此同時,公司切入公寓租賃業務,打造"群島"品牌,獲得市場高度認可。
    投資建議與盈利預測
    我們預計公司18-20年的營收分別為10.59/13.55/17.12億元,凈利潤為0.92/1.14/1.52億元,對應EPS為0.89/1.10/1.47元。基于公司業務拓展目標明確、新業務公寓租賃逐步放量,同時作為第一家A股上市的物業公司具有標的稀缺性,給予公司2019年26倍估值,目標價28.6元,給予"買入"評級。
    風險提示:房地產周期波動,項目拓展不及預期,人力成本過快上升

【2019-06-21】中航善達(000043)央企物管強強聯合 非住宅龍頭揚帆起航 
    公司概要:央企背景戰略轉型,堅持輕資產化發展,聚焦物業資產管理
    中航善達成立于1985年,1994年于深交所上市,是央企中國航空工業集團下屬公司,最初從事多元化經營。2007年,以“房地產開發為主體,物業管理和酒店經營管理為兩翼”為戰略目標,轉型綜合性房地產開發企業。2011年,剝離酒店經營業務,集中優勢資源發展地產開發業務。2016年,逐步剝離地產開發業務,戰略聚焦物業資產管理業務,重點發展機構類物業的資產管理。2018年,更名為中航善達。2019年,計劃引入招商蛇口作為控股股東、并與招商物業重組,整合中航系機構類及招商系商辦類的優勢,打造非住宅央企物管龍頭。
    重組簡述:招商系接棒中航系,兩大央企強強聯合,打造非住宅物管龍頭
    本次重組方案將分為兩步進行:1)現金收購股權:4月26日,招商蛇口與中航國際控股簽署協議以每股8.95元/股(除息后8.65元/股)受讓后者持有的1.49億股,占總股本22.35%,招蛇將成為第一大股東;2)增發收購物業:4月29日,公司擬增發股份購買招商蛇口直接和間接持有的招商物業100%股權,發行價為7.9元/股(除息后7.6元/股),目前收購對價暫未確定,按照招商物業18年PE15-25倍估算,預計增發股份區間將在2.86-4.77億股,擴股后總股本區間9.53-11.44億股,對應招蛇持股將達45.7%-54.7%,屆時招蛇將成為控股股東,在住宅、機構、商辦物業資源優勢增強,助力打造非住宅央企物管龍頭。
    新中航善達:擁有非住宅強大優勢,首獲集團重視、積極改革,有望量質提升
    18年末,中航物業、招商物業在管面積分別為5,307萬方、7,500萬方,合并后1.28億方,18年合并后備考營收、凈利潤分別為66.3億元、3.1億元,在管規模和營收規模均位于行業前列。考慮到中航物業在政府類、公眾類及企業總部類物業長期占據市場領先地位,同時招商系擁有大量的商辦物業、尤其如深圳前海、太子灣和蛇口等,再借助中航九方商業經營的輕資產管理模式,公司將在非住宅物管方面擁有強大優勢。18年中航物業和招商物業凈利率分別為4.40%、4.97%,較百強平均8%仍有較大提升空間。19年3月招商局集團總經理付剛峰對招商物業的改革發展做出9點指示,其中重點提及目標管理及員工激勵,公司定位有望逐步從“成本中心”轉向“利潤中心”,且主流物業公司上市后利潤率均有明顯提升,公司有望在重組和改革中獲得量質提升。
    估值情況:預計擴股后市值99-119億,合理市值約132-158億,預期上漲空間達11%-53%
    若重組成功,18年備考凈利潤3.1億元,同比+64.9%,按照30%增速預計19年備考業績4.0億元(中期凈利潤率修復至行業平均,預計其業績就可達5.3億元)。參考可比物業龍頭19年PE24-31倍,按照19年PE25-30倍估算,新中航善達物業部分對應市值約100.5-120.6億元。截至19Q1末,中航善達凈資產49.3億元,剔除物管凈資產4.8億元,并按0.7倍PB,地產及其它業務對應合理估值31.2億元。新中航善達合理估值約131.7-151.8億元。假設本次交易對價為招商物業18年PE15-25倍,擴股后對應市值約99.1-119.0億元,較公司合理估值仍有11%-53%空間,按中性假設,上漲空間預計為39%。
    投資建議:央企物管強強聯合,非住宅龍頭揚帆啟航,首覆、并給予?強推?
    中航善達逐步剝離地產開發業務,戰略聚焦物業管理優質賽道,并深耕機構類物管,與招商物業強強聯合,合并后在管面積達1.28億方,將有望成為非住宅類物管龍頭,并且新增招商局集團背景,后續規模擴張得以較強保障。招商物業定位提升,將逐步從“成本中心”轉向“利潤中心”,同時后續或通過組織架構改革提升人均效能,有望推動利潤率提升,實現量質提升,我們按照備考市值中性假設預測,給予目標價14.50元,首次覆蓋,并給予“強推”評級。
    風險提示:重組失敗、交易對價過高、物業管理拓展不及預期。

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